皇庭國際剝離核心旗下核心資產，開國內房企全面轉型半導體行業先河

2022年2月7日，皇庭國際（000056.SZ）發布公告，公司擬在深圳聯合產權交易所預掛牌轉讓全資子公司深圳融發投資有限公司(以下簡稱“融發投資”)及重慶皇庭珠寶廣場有限公司(以下簡稱“重慶皇庭”) 各不少于 51%股權，并要求摘牌方需清償融發投資、重慶皇庭對皇庭國際及相關方的全部債務。

這并不是皇庭國際尋求戰略轉型的第一步，早在2021年8月4日，公司收購德興市意發功率半導體有限公司（以下簡稱“意發功率”），埋下轉型的伏筆，2022年1月26日，公司擬轉讓全資孫公司成都市皇庭商業管理有限公司（以下簡稱“成都皇庭”）100%股權。業內分析人士認為，皇庭國際剝離名下核心資產皇庭國商購物中心的主體，是公司“退房”轉型戰略的延伸，為發展功率半導體提供了充沛的現金流支持。順利轉型后，皇庭國際的未來發展將充分受益于半導體行業的高景氣。

皇庭1.0時代，聚焦高端商業地產運營樹行業標桿

據公開資料，皇庭國際1985年成立于深圳，由經營零售商業起步，從上世紀90年代進入地產開發經營領域開始，目前已發展成為擁有房地產開發、商管集團、產業控股集團和文旅集團四個平臺的大型集團公司，曾先后獲評“中國深圳行業10強”、“中國最具影響力深圳品牌”等殊榮。

近年來，皇庭國際聚焦“致力于成為領先的商業資產綜合運營商”的發展戰略，積極在粵港澳大灣區、全國一二線城市及核心地段布局商業項目，在深圳福田CBD成功打造了“皇庭廣場”、“皇庭中心”等高端商業地產標桿。截至目前，公司以深圳為核心，開發面積逾200萬平方米，擬建項目15個，儲備規劃總建筑面積逾500余萬平方米。

然而，中國房地產行業的黃金時代已然成為過去，2021年以來，國內知名房企相繼脫手一二線城市核心地段的商業項目，轉型發展趨勢可見一斑。市場人士認為，在房地產與中國經濟并軌高速發展的工業經濟時代，皇庭國際聚焦高端商業地產，樹立了業內典范，充分享受了行業發展的紅利。而在數字經濟蓬勃發展的今天，皇庭國際再次做出了向半導體行業全面轉型的戰略決策，剝離房地產業務，全面進軍半導體行業，從一個時代的支柱產業進軍到新時代的支柱產業。在新時代，投身科技創新產業，公司以卓越的戰略前瞻眼光，踐行著一個大型企業該有的擔當。

加碼“退房”，全方位蓄力轉型功率半導體

緊隨著1月26日剝離成都皇庭，春節后的2月7日，皇庭國際剝離了名下核心資產皇庭國商購物中心的主體融發投資及重慶皇庭。公告介紹，截至2021年12月31日，融發投資總資產74.96億元，凈資產21.28億元，重慶皇庭總資產7.87億元，凈資產-44.74萬元。這是皇庭“退房”轉型戰略的延伸，也是公司從資產負債結構、財務狀況、現金流狀況和風險結構上進行優化，蓄力發展功率半導體的舉措。

一是優化資產負債結構，調降公司負債率?；释H順利轉讓融發投資及重慶皇庭股權各51%以上股權后，將無需再合并報表，達成實質上的縮減資產負債表。此舉后，皇庭國際的資產負債率將得到有效的調降，有利于改善公司的業績虧損和資金占用問題，是公司積極降本增效回饋投資者的表現。

二是改善財務狀況，提高公司融資能力。截至目前，皇庭國際仍為融發投資提供著27.50億元的擔保余額。由于該項擔保融資，皇庭國際質押了融發投資100%的股權，一方面增加了公司的融資成本，另一方面也導致了公司的資金占用。順利轉讓融發投資后，皇庭國際將有效減少資金占用，加速資金周轉，從而提高公司的資金使用效率，同時也能有效地改善公司的融資能力，為后續的順利轉型鋪路。

三是改善現金流，盤活公司資產。該項掛牌轉讓約定以現金方式進行交易，若順利轉讓，初步測算，皇庭國際可以獲得與21.28億元的凈資產等值的現金。此外，皇庭國際還能享有對融發投資等的債權受償。因此，轉讓融發投資等能有效盤活皇庭國際資產，改善公司的現金流，增加公司的投資能力，為公司轉型功率半導體提供資金支持。

四是調整風險結構，助力公司聚焦轉型?！叭龡l紅線”后房企融資增幅受限，“雙限令”后二手房停貸逐漸興起，房地產企業資金源受控，現金流舉步維艱，集體陷入缺錢潮，對于高企的房地產價格難以形成有力支撐。截至2021年12月31日，融發投資總資產74.96億元，主要資產項目是皇庭國商購物中心。相對于公司體量，皇庭國際目前投資性房地產的公允價值占比過大，存在一定的價格風險。該次順利轉讓后，皇庭國際能有效降低外在風險，將實質性地幫助公司戰略轉型。

強勢入局“芯”科技，收購功率半導體一體化企業

據公告介紹，意發功率主要從事功率半導體器件及智能功率控制器件的設計、制造及銷售，具備從芯片設計、晶圓制造到模組設計一體化的能力，產品廣泛應用于工控通信、工業感應加熱、光伏發電、風力發電、充電樁和新能源車等領域，綜合發展潛力巨大。

在產能方面，意發功率擁有一條年產能24萬片6英寸晶圓的產線。該產線已具有規?；a的能力，于今年8月份已經達到月產1萬片的產量。據接近意發功率的人士介紹，在皇庭國際的投資進入后，意發功率的業務發展資金得到補充，部分設備陸續增補并調試到位，預計現有產線將在2022年上半年達到滿產每月2萬片的產量，同時擴充產線產能至每月2.5萬片。

在生產模式方面，意發功率采用的“創新IDM”模式更具有競爭力。Fabless企業不掌握晶圓生產能力，在行業供需緊張時，難以拿到穩定的晶圓產能配額；IDM企業還包括了勞動密集型的封裝業務，環節技術含量與毛利率雙低，而意發功率的“創新IDM”模式一方面摒棄了吃力不討好的封裝業務，另一方面也繼承了IDM模式較快的產品迭代速度和較短的產品交付周期，以及Fabless模式穩定的上游供應。

在客戶方面，意發功率已經和士蘭微、比亞迪、廣東成利泰、無錫晟鑾、無錫紅光微電子、南京銀茂微電子等下游客戶達成了合作，未來依托皇庭國際的品牌與平臺，意發功率有望以深圳為核心，在半導體行業的下游形成更深度的合作。

在人才方面，皇庭國際新聘任的專家顧問吳子倩女士，曾在臺積電、美國應用材料等半導體行業知名公司擔任重要職務，并有著有超過35年半導體行業從業經驗；意發功率創始人周炳博士在半導體器件領域具有30多年的研究和工作經歷，國內外專利20 余件，帶領的技術團隊已成功開發出HEMT 600V/10A和600V/40A二款氮化鎵產品，分別在手機快充和開關電源上試用。

分析人士指出，對皇庭國際來說，轉型半導體不亞于“二次創業”“二次上市”，需要重新接受投資者的評價。意發功率在產業鏈條上沒有明顯短板，反而有多塊長板，半導體行業也有著巨大的市場規模、國產替代空間以及成長空間，行業高增速的邏輯也是相對確定的。本次對意發功率的收購，可能只是皇庭國際布局功率半導體行業戰略性的第一步。未來，公司或將以意發功率半導體為基礎，通過擴大再生產、產業鏈上下游的延伸等多種途徑，提高上市公司盈利能力。

仰望“芯”空腳踏實地，由1.0時代向4.0時代躍升

半導體行業本身具有相當的深度和廣度，支持著該行業長周期上高景氣的確定性和持續性。其上游為半導體支撐業，包括半導體材料和半導體設備；中游按照制造技術分為分立器件和集成電路；下游為消費電子、計算機、通信、汽車、工業、新能源等終端產品。當前，在國產替代趨勢驅動下，中國半導體不僅市場增速遠高全球，產品也開始走出國門。根據海關統計數據,2010年,中國集成電路進口額為1569.9億美元,出口額為292.5億美元；2020年，中國集成電路進口金額3500.4億美元，出口金額1166億美元。從2010年到2020年，我國作為半導體產業絕對大頭的集成電路的貿易逆差持續擴大，并于2018年首次突破了2000億美元大關，國產化箭在弦上。

此外，2020年以來，疫情下遠程辦公催生出來的對于PC和服務器的強勁需求，疊加“雙碳”政策下新能源汽車擴產和光伏發電的需求井噴，功率半導體供不應求。作為新能源車、光伏和半導體的最大公約數，功率半導體增長確定性高，未來發展高度可預期。根據IHS統計，2019年全球功率半導體市場規模約為404億美元，預計到2021年全球市場規模將增長至441億美元，CAGR達到4.09%。

改革開放40余年，國內經濟已經從工業經濟一直發展到了數字經濟。在工業經濟時代中，房地產不僅是支柱行業，還是基礎建設和最大的投資，拉動著經濟發展；在數字經濟時代中，“工業4.0”等全球國家級戰略部署驅動著傳統行業的新一輪產業革命，數字化轉型已成時代發展趨勢，而半導體產業決定了國家數字化、信息化的程度。因此，國家不僅將支持半導體產業鏈列入十四五規劃的重點任務，還成立了國家集成電路產業投資基金一期、二期，投資資金達3000多億，相關的產業政策也逐年發布。

在這樣的時代背景下，皇庭國際投資收購意發功率，全面轉型功率半導體，是數字經濟時代的發展最優解，也是公司響應國家產業政策、承擔社會責任重要舉措。意發功率表示，未來的發展戰略是，穩定現有白色家電類功率半導體產業，積極開拓已被客戶認可的光伏發電市場，并利用現有的充放電功率半導體的技術積累，積極拓展充電樁控制芯片、電動車控制芯片業務。

過去一年，全球缺芯現象愈演愈烈，漲價成為半導體行業主旋律。截至1月28日，A股市場中，91家發布2021年業績預告的A股半導體公司中，有72家實現業績增長，54家公司增長率上限超100%，行業整體依然保持高景氣。市場人士認為，和意發功率同為業務覆蓋功率半導體的設計、研發、生產和銷售的企業，去年在功率半導體供不應求的邏輯推動下，斯達半導股價達到了最高的502.00，最高PE接近250x?；释H此次進軍功率半導體行業，將充分發揮其后發優勢，迎來業績和估值雙重躍升的發展新階段。